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中华民营企业联合会会长保育钧做客强国论坛
[主持人]:首先欢迎保老师来到我们人民网强国论坛。请保老师先跟网友打个招呼。
【保育钧】:各位网友好，我是保育钧，时隔好久又见面了，今天可以畅谈关于住房保障的问题。
【顾云昌】:位网友大家好，很高兴作客人民网和各位来交流一下关于我们国家建立保障房制度的一些问题。
我认为要实现中国梦，其中有一个梦是住房梦，住房梦的实现关键在于保障房如何搞好，我们住房梦的目标是住有所居，就是人人有房住。哪些人可能没有房子住？就是收入低的家庭，或中低收入的家庭，买不起房子，对于高收入的家庭主要靠自己的收入解决，而中低收入家庭、低收入家庭光靠他们的收入是买不起或住不起房子，所以需要进行保障，特别是北京上海这样的大都市房价和收入差距很大，所以需要保障房来解决他们的住房问题，才能实现住房梦，就是住有所居和中国将来住房的梦想。
中国的保障房制度已逐步出现雏形，趋于完善
[主持人]:中国现行的住房保障制度结构是否合理？如果改革应从什么方面突破？
【顾云昌】:经过最近十年或二三十年的发展，中国的保障房制度已经逐步出现了雏形，制度已经完善起来了。保障房分为三个方面：一、供出租的保障房，又分为两种：一是公租房，二是廉租房。二、供销售的保障房：一是经济适用住房，二是限价商品房。三、棚户区改造，解决居住困难问题。这届政府明确提出，棚户区要占整个保障性住房的一半，把棚户区改造，解决保障房问题作为现阶段保障房重要方面来做。应该说，这样的体系建立是经过多年来的政策不断完善完成的。我们这几年保障房的建设、保障房的制度在不断完善当中，但是也应该看到还存在许多的问题。所以如何来进一步完善保障房的体系，搞好保障房的建设、分配、管理需要有改革的决心。这就是我想今天想讲的一个重点。
现在有一种观点认为保障房主要是以出租为主，销售保障房的比较多，所以有些省份取消了这个概念，我认为这不是问题的核心，要看到我们在经济适用房的历史，在解决住房问题中发挥的作用。据我对世界保障房制度的分析，世界上有些国家保障房主要是出租的保障房，或公租房、廉租房或社会住房，以出租为主要的保障房。但是也有一些国家的保障房，它不是出租，就是卖的，比如我刚到的巴西、智利这些国家，他们的保障房就是这样，根据你的收入情况决定售价，一辈子给你保障一次，只要你符合保障条件，收入高一点，房价就补贴少一点，收入越低，住房保障越多，最多不能多过95%，最低不能低过34%，但是你不能再搞第二套保障房，要严格审查。一套房子只有一个身份证号码，有可能给了保障房，他不住，卖掉了，卖掉也可以，但是你没有地方住了，这就是你的问题了。一辈子就享受这一次，你这个号码里，因为一个人一个号码很清楚，不可能再使用第二次，是公开透明的，很清楚的，每个人有身份证号码，有保障的号码。应该说，他们的制度实行到现在也没有问题。
我们的问题是，在刚开始实行保障房制度的时候，其实我们的体系也很清楚，1998年指定的住房制度改革的文件当中，清清楚楚建立了这样一个体系，它的原则是，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，低收入家庭供应廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，中等收入以上的家庭住商品房，在1998年朱镕基总理主持下，清清楚楚这样写出来的。而且绝大多数人都是中低收入家庭，把建设经济适用房作为一个主要的发展房地产、发展住宅、解决住房问题的渠道。所以当时全国各地大兴建保障房，甚至经济适用房占比占了住宅建设总量的60%。这当中解决了很多人的住房问题。但由于我们一开始的时候缺少经验，或急于把经济适用房的建设和拉动经济增长结合在一起，所以实际上把建设经济适用房的任务交给了开发单位，由他们建造和销售，这当中政府监管不力。北京市就两三个人管保障房，香港人比我们少得多，就300个人管保障房的发展，所以我们在管理方面放松了，这个问题得到了大家的及时发现以后，得到了解决。加上社会上的不正之风，导致了社会上开宝马奔驰的人买保障房，所以大家都认为这个风气不能继续搞下去，强烈反对保障房。如果我们一开始就把保障房的制度搞得严格，哪些人应该买保障房，哪些人不应该买，都应该按照政府人来审查，一开始就要管好，该管的事要管好，这导致了前期出现问题。但是有些地方中国管得比较严格，加强了管理，对哪些人可以分配，这样管得还是比较好的。一直过了若干年，国务院和住建部才发现，可是漏洞已经形成了，在社会上遭到了强烈的反对。我觉得这是一种思路，保障房的政策在有些地方有所差别，但是加强政府管理，因为住房是家庭最大的消费品，最大的资产，贪污也好，腐败也好，这是最容易出现的漏洞，所以必须管好。经济适用房制度如何来继续贯彻下去？如何改革，这是一个很大的问题。
关于廉租房问题，在1998年住房制度改革出台之前，许多的城市已经搞了廉租房，80年代、90年代都有面对低收入家庭，五保户搞廉租房。在98年住房制度改革之后更明确了廉租房的制度。所以廉租房的管理相对比较规范一点，但是这些问题在98年的文件中讲得很清楚，这些问题都出在什么地方？在2003年、2004年以后，由于经济适用房出现的问题使社会上有一股舆论，强烈反对经济适用房，地方政府对经济适用房不太感兴趣，因为土地是无偿出让的，政府提供了土地，向农民征了土地，得不到收入还要补贴进去，所以地方政府不愿意更多的搞经济适用房，再加上经济适用房管理上出了问题，所以社会上的呼声强烈。所以我们国家文件出现了修改，原本把经济适用住房的供应对象是中低收入家庭，后来把供应对象改为低收入家庭。这一改，最后出现了两个问题，第一个问题是经济适用房越盖越少。原来60%多的中低收入家庭供应了经济适用房，现在面向低收入，低收入人群少得多，所以经济适用房的投资规模一下子下降了，从原来经济适用房的投资占到整个建设投资的13、14、15%，降低到3、4、5%，现在出现了许多家庭本来可以买经济适用房，现在买不到了。特别是80后，70后的中低收入买经济适用房，80后的没有了，于是买保障房，又买商品房，价格又提了，造成了许多80后的朋友无房可买，无房可租。
一是数量减少，二是中低收入家庭成为我们住房制度当中被边缘化，买廉租房没资格租，商品房买不起，导致了社会上对廉租房的强烈不满，表现在社会中来。
现在这个问题明确了，是三种不同的体系，不同的路径为主的，思路更加清楚。问题现在在什么地方，我们这几年大力发展保障房，五年建3600万套，中央的决心、国家的决心非常大，调动了许多的资源，而且落实到基层签约，把保障房发展作为政府考核的重要标志，充分体现了现在政府对中低收入、低收入家庭的关注。现在的问题在两个方面，一个方面是，我们原有的体系如何完备，对已经到城里的户籍人口的保障，原来我们的保障都是对户籍人口，对非户籍人口，对农民工都是没有的，现在城市化进程加快，大量的农民工进城，他们的问题没有解决，在新形势下，如何把新型城镇化的问题纳入进来，解决农民工的住房问题，所以变成了保障房的重要问题。
原来保障房中的问题，比如在实施中也出现了很多的问题，执行中出现了偏差，或政策有不完备的地方，这些需要我们在下一步实施当中通过改革来完善。我觉得改革的方面是这两个方面，一是农民工的问题，正在成为市民化，二是现有的体制如何把保障房往前推进的问题。
我谈谈对这方面改革的想法，一是如何判断保障房搞得好不好，我们的保障目标怎么来体现，现在提出的5年3600万套，但是经过几年中央有了一个变化，我开工以后可能建不成，每年建设多少套。但是这个往前推进了。光说建成不够，应该把我们的目标定在每年解决多少困难家庭的住房问题。把这个作为我们的指标，让他们住进保障房，无论通过买，通过租，通过政府提供的廉租房、保障房、公租房等等，还是向社会上存量的房屋，搞成了保障房，比如有些地方是这样，政府购买一部分保障房，出租给我们的低收入家庭，或政府不买，社会上提供的保障房你居民住进去，然后你付房租，政府补贴，根据收入情况补贴给你，这个房子不是保障房，但是派了保障房的用场，通过各种办法，政府新建、政府提供的、社会提供的，就是政府对低收入家庭进行资金补贴，根据不同的情况，像国外的根据你的收入，你必须支付个人收入的30%或25%作为房租，其余的由政府补贴。多种形式来解决保障房问题，你一年解决多少家庭，全国一年解决多少家庭，把这个作为指标，就会出现如果盖了房租，没出租的不算，这样更加实际。这是很重要的一方面。
二是建立一种轮候制度，我们国家各地指出哪些人可以申请保障房，哪些人可以购买保障房，限价商品房等等，哪些人可以租公租房、廉租房，把标准定出来以后，按照标准，符合审查机构了就排队。排队是按照申报的时间，买的和买的排，租的和租的排，一般廉租房是最困难家庭，中低收入家庭排队，或农民工怎么排队。每天不断有人排队，如果政府保障两年，最多三年，必须排上队，有一个期限，有的地方说，我一年就排队了，用这样的指标要求政府，凡是符合条件的就可以排队，但是时间不能超过三年。我在香港就碰到这样的朋友，有的排了三年，肯定要给我，这样心里就有底了，跟女朋友说我三年肯定结婚，有房子了。
就像刚才说的第一个问题，衡量保障房做得好不好的指标不是开工多少套，建成多少套，而是每年解决多少个困难家庭，而且名单都有的，不是随便保的，上去审查，打个电话你是不是解决了，这样就落到实处了，我们的指标体系就是以人为本的体系，我们现在是在以房为本，建多少房，这也是有必要的，过去若干年盖少了，也是有必要的，但是进一步是以人为本的。还要体现对人的关怀，不能等五年十年，最多不能超过五年，三年比较合适。这样中央对地方的考核，地方政府向中央的承诺和相应的社会公开承诺可以建立了。可以问一下小张你排了几年，如果三年没有拿到，就是政府有猫腻了，有些人不是困难家庭，也要有一个很好的管理体制，有一个公示系统，这些都是可以在网上可以查的，排到以后有人可能不干，这个地方离我太远，要抽签或选，选不上下一次可以再排一次队。但是恐怕这里面的制度要建立起来，我认为改革的方向要以人为本，真正透明的。这样来作为一个改革方向。
总体上说，我认为应该把经济适用房，把保障房和商品房两个渠道分买，中等收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买保障房和公租房。但是有的国家是相通的，住的保障房可以变成商品房，比如新加坡保障房五年以后可以上市，不是永远不能上市，既然管理得好，五年可以上市，上市以后，比如每平方米3千，经过保障房市场涨价，如果卖出去5千块钱，2千块我就得了，所以盖了保障房，赚了钱不合理，从我们的角度上讲是对的，但是你们中等收入家庭买了商品房，涨价了，得到的保值增值的待遇，中低收入家庭买了房永远不能保值增值。如何使中低家庭也可以保值增值呢？升值的部分也可以体现出来，什么是保障房，现在的房子比如5千块平方米，我个人拿了3千，还有2千是政府补贴的，将来上市了，我的产权是3千和2千，上市的时候，升值的部分是不是也是两家分呢，政府补贴的部分政府拿了，等我居住条件改善了我拿到了可以拿到60%，政府是40%，这样是公平的，这是政府和个人的共有产权房，现在上海正在这么做。因为俞正声主席在上海的时候推这个，98年搞房改，他是具体搞的，这也体现了公平，30%的产权是政府的，70%是我的，这样家里买商品房，升值以后用钱可以买新的房子，这样比较合理。一个办理是经济适用房可以使家里不租了，原价退给政府，但是升值的部分一定要考虑，首先你想清楚70%的产权，将来卖的时候70%的收获，这样合情合理，这当中有很多的工作来做，政府有很大部分管理工作，不仅是廉租房公租房这样的房子，很透明，而且购买的商品房也很透明，限价房也很透明，这样才能使全社会对购买保障体系有一个制度。
[主持人]:刚才跟保育钧老师交谈过程当中，大部分人对保障房有所误读，请保育钧老师给我们网友解释保障房的内涵。
【保育钧】:障性住房有三个问题要搞清楚，谁来保障？保障谁？怎么保障？保障房首先的大概念不是商品房，是属于政府投资、政府出面来保障，保障的是贫困人口，买不起商品房的贫困人口，贫困人口有两种人，一种是城市的贫民，第二种是新进城的农民工，保障这两部分人。前些年走的弯路在哪儿？搞出了一个经济适用房，坏就坏在经济适用房，它是两种属性，既是商品房，又带保障的性质，是廉价的房子，谁能有权拿到？有权有关系的人能拿到。像天通苑开着宝马住天通苑的。我是坚决反对经济适用房的，因为它产权模糊，既是商品房又是便宜的商品房，只能是有权有势的人，因此要改。保障房将来应当是公租房和廉租房这两种形式。政府出面投资保障城市贫民和进城务工的人员，它不是商品房，产权是公有，对于老百姓来说是公租、廉租。保障性住房分两种，一种是公租房，经济适用房都应该改成公租房，另一种是廉租房，廉租房主要是用于保障农民工。一定要把产权界定清楚，由政府保障城市贫困人口和新进城的农民工。第三个问题是怎么保障？首先摸清基数，城市究竟有多少贫民，贫民的标准是什么？要公开透明，现在坏就坏在不透明，暗箱操作。二是进入和退出机制要清楚，哪些人住几年之后，生活条件发生变化，要退出，另找商品房来住。这也得公开透明，家喻户晓。我们现在没有透明，现在到处存在着搞关系、拉关系、搞猫腻的情况，因此大家意见很大。这些年来政府做了不少好事，为什么老百姓怨气还那么大？就是因为基数不清，不公开透明，不该住廉租房、公租房的拿到了经济适用房，而应该住廉租房、公租房的却没有着落，难怪他们有意见。要把基数标准搞清楚，政府量力而行，我今年能拿多少钱，盖多少房，解决多少人的问题，标准都告诉大家。廉洁政府、公正政府、透明政府就应该这么做。
第二，现在城市的贫民是要由各地方政府通过人大来确定，贫困的标准具体是多少，要由各地来定，而且是动态的掌握，这是一点。
第三，各城市的农民工具体有多少，长期相对固定的农民工具体有多少也要搞清楚，现在我所掌握的数据是，异地农民工有1.6亿，这1.6亿当中仅有0.7%是自己买了房子的，47%是自找房子，52%是由用人单位来解决，这些人应当是各地政府解决的重点对象。将来的城镇化也好、工业化也好，建设和谐社会也好，我们的着力点就是要解决城市贫困人口和进城农民工的问题。
刚刚走出工作岗位的北漂，是住有所居的关键
[网友坚持梦想不回头]:保障中低收入者和“夹心层”的住房需求，会成为住房保障制度改革的方向和重点吗？
【顾云昌】:我们现在的住房问题，关键是“夹心层”，我曾经在五六年前，人民日报发表过我的文章，高度关注“夹心层”的问题，现在真正的问题是，低收入的家庭都不会住露天的，但是“夹心层”是保障房买不起，尤其是大城市，80后的一代。我们应该把保障房的重点放在“夹心层”。这个问题就是我刚才讲的，“夹心层”可以是租，也可以是买，租是公共租赁房，收入低的或经济适用房，采取共有产权的形式，我可以保值增值，这个可以接受，特别是在大城市。我觉得保障房在不同的城市占比是不同的，现在北京上海的大城市保障的对象达到30、40%甚至一半，而中小城市里，说不定10%就够了，要因地制宜。因为大城市的房价和收入之间差距太大，而中小城市和收入之间的差距不大，所以我们下一步搞保障房建设一定要保证因地制宜，制定比例，确定方式，有时我们提出要以公租房为主，解决农民工的问题。我在几年前到赣州去，当时当地政府就有几栋房子，一个是给新就业的大学生提供的，一个是给政府官员提供的，三是新市民房，就是农民工的，这是中小城市。但是北京这样的地方，首先要解决户籍，因为自身的人口很大，也应该把新进城的农民工住房纳入保障房，但是这可能在整个比例和速度上推一点，因为人口基数太大了。所以农民工埋怨到北京上海来住房问题不容易解决，但是在大城市代价太高，包括农民工兄弟，他们进城以后保障房的解决在不同的城市需要的时间、付出的代价和中小型不一样，这中间有这样的区别。
保障房毕竟是一个保障低收入、中低收入群体的，低收入过去解决了没人住的露天，而现在更多的是年轻人和家庭都独立出来的，刚刚走向工作岗位的北漂，是我们住有所居的关键。
【保育钧】:所谓中低收入是一个模糊概念，什么叫低，什么叫中？难就难在中等收入，这个概念一定要搞清楚，我只能是解决低收入，低收入属于保障性的对象，中等收入不是保障对象。“夹心层”，当年经济适用房本意就是解决中低收入，是这些机关干部、公务员、事业单位的人，是解决这些人，谁知道一解决就乱了。中等收入是不可能成为保障的重点，什么叫中等收入？现在各地的标准不一样。
[网友喜天]:近几年，媒体曝光了许多保障房存在严重的质量问题，原因系承建商偷工减料。请问嘉宾，怎样确保保障性住房的工程质量？
【保育钧】:是有这个情况，保障房的质量偷工减料，这个屁股光打承建商是不公道的，首先要打政府，承建商为什么敢偷工减料，因为政府一包、二包、三包，层层剥皮。不光是工程质量的问题，还有不配套的问题，交通不方便，生活配套设施不健全，特别是学校、医院不健全，房子盖了没人去，这种情况不是一处，也不是一个地方。这就说明了地方政府没很好的落实中央的要求，他们把主要精力放在商品房，卖高价，多收税，多搞GDP，没有做到以人为本。新一届政府对这个问题高度重视，住建部最近发了文，要求各地对廉租房、公租房要保证质量，选好地址，还要搞绿色建筑。以后应该问责，哪里房子质量差，配套措施不健全，没人去住，一定要追问当地的决策者。
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