十二届全国人大代表蔡继明、知名评论家牛刀谈房价反弹【2】

十二届全国人大代表、清华大学教授蔡继明做客人民网强国论坛

　　调控不合理的房地产价格

　　[网友湖南女子学院张闻骥]:请问嘉宾，您认为，房价会不会反弹？反弹幅度是多少？

　　【牛刀】:现在中国的房价泡沫已经很大了，没有哪个国家的房价有这么高。关键问题是这样，中国的货币现在超8，如果一直这样下去，房价要涨。但是如果中国的货币能够控制在正常情况下，房价还是涨不了。它和货币是有关系的。中国的货币现在占到全球货币新增量的47%，房价完全是货币来推动的，不是老百姓的购买力来推动的，这是非常危险的事情。

　　[网友骑驴大仙]:您觉得“新国五条”的出台有哪些意义？与以往的楼市调控政策有哪些不同之处吗？

　　【蔡继明】:新国五条和以前的国四条、国六条、国八条和十条等等，都有一个共同的出发点，就是为了调控不合理的房地产价格，这是共同的。而且大多是从限制购买，限制特别是第二套房，其目的当然都是为了遏制刚才说到的投机需求、投资需求。采取的手段也大同小异，比如说直接的限制购买第二套房，或者是购买第二套房的贷款利率提高，第二套房的首付比例增加，甚至有的地方直接就限制外地人，没有户籍的人购买房子，第一套房也不让买。

　　新国五条除了这些之外，有哪些不同呢？第一，好像调控的力度更大一些，特别是问责制，如果地方政府，地方的房价上升过快，要严厉地追究地方政府官员的责任，这是一。第二，它把限制投机需求由购买这个环节进一步延伸到它买了房之后销售的环节，就是获利性的销售，具体的措施，就是它对卖二手房获得的差价，就是卖二手房的价格和最初买入价格的差价要征收20%的所得税，这大概是和前面任何一个调控政策都不同的。当然，还有一个不同，我感觉到在新国五条里面，其中有一条是在遏制需求的同时，它也特别强调，要增加普通商品房和住宅用地的供给，这就和我刚才说的调控房价既要遏制需求，更要注重供给。我觉得从这个意义上来说，它的积极作用是很大的。但是，人们可能对20%差价的所得税，对这个征收往往会有不同的意见。

　　我们可能要分析一下，有人担心的是，卖方会把20%的所得税转嫁给买方，就好像原来是300万，如果最初的价格是100万，差价是200万，要征收40万的所得税。所以，房子卖给你300万，我额外还要再加上40万，这样一来的话，40万的所得税完全由买方来承担了，这是多数人的一种想法。其实这种认识是不全面的，原来300万的时候你买，提高到340万，你可能就不买了，甭管说这是所得税还是非所得税，它就等于提高了房价，当初你之所以300万买，是认为300万对你的支付能力是合理的，否则为什么一开始350万你不买呢？现在突然就把房价提高到了340万，你要考虑你还买不买，而卖方敢不敢这样加价，他会不会担心，他一加价，把买房人吓跑了，所以不那么简单，也许他提不到340万，也许他能提到320万，这样一来的话，实际上就让买方支付一半，另一半由卖方支付了。还有一种可能，如果你给320万也不买，最后那40万的所得税只由你来支付，所以这是多种可能，这不是唯一的，完全把所得税转嫁给买方，能不能转嫁，实际上还是取决于买方的刚性。如果买方的需求是垂直的需求曲线，绝对是刚性，没有弹性，那百分之百都转嫁给你。如果买方的需求接近于水平非常富有弹性或者无限弹性，一份钱也转嫁不过来，价格高一分都不买，所以，不能简单这样。最近出现卖方急于抛房，买方急于签约，可能有一些担心。真正执行起来，未必买方不要过多的担心，倒是卖方，能转移出去当然好，一旦转移不出去，自己要承担税收的负担。所以，现在趁着政策还没有具体的实施，所以赶紧去签约，赶紧去卖。但是买方不一定要着这个急，所以要更加理性。

　　另外，我们要看到差价20%的所得税，它有什么好处。它的好处其实对于即将要买房搞投机的人，对它是一个遏制，它就要考虑看着房价很好，我买了以后，我想要卖的时候，我要交20%的所得税了，还能不能赚呢？也许他就不搞投机了。所以，从这个意义上来说，它对于遏制投机行为还是有积极作用的。

　　第三，对于投机行为的遏制，其实更好的方式还是先征收房产税，因为征收房产税是对那些已经买了房的人，就是刚才所谓在囤房，我要征收你的房产税，等于增加了你持有住房以及搞投机的成本，我不管交易环节收不收税，你得赶紧把房子抛出去，这样还避免了他转移税收的负担。

　　国务院调控房价的目的是非常明确的

　　[网友气泡红酒]:2011年1月27，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随后，重庆、上海等地开始实行，您觉得这两年的实践有哪些成果和不足？房产税改革下一步应该从哪儿入手？

　　【蔡继明】:从2011年开始，国务院对重庆和上海这两个地方开始试行房产税，这两年以来，这个试点的情况并不是特别理想，一方面上海似乎没有对存量的房子征收房产税，只是对新增的，这样还是不能有效遏制原有的投机行为。而重庆虽然两种行为都征收，但征收的力度还不够，还不足以遏制它的投资、投机所获得的暴利。所以，下一步，一方面是在这些试点单位要加大征收的力度和征收的范围。另外，试点的范围本身是不是也可以考虑要扩大，争取能够在年内尽快地推出房产税，才能更有效地遏制过度的投机行为。

　　[网友黄晨灏]:很多人把“调控房地产政策”理解为，是对商品房降价的有效牵制。即，不让商品房降价过快。嘉宾，你说呢？

　　【蔡继明】:这实际上符合现在在网上流行的一个手机里的段子，十年九条，越调，价格越高，结果似乎是这样的。但是不能说它的政策的初衷一定不是让价格降得慢一点。我一开始谈到国务院调控房价的目的是非常明确的，开始是说不要让大中城市的房价涨得过快，后来强调要让房价回归到合理的水平，不仅不涨，还应该降。出台所有措施都是试图要达到这样的目的，我想政府的初衷还是不能够误解。至于实际的结果，房价没有降，反而有所上升，特别是最近一个季度，这两个月。是不是因为调控房价导致的呢？如果没有这种调控，房价可能涨得更快。也许恰恰是有了这种调控，这两年还处在一个不上不下僵持的这样一个阶段。因此，我们对于调控房价的正面的作用、积极的作用还是应该肯定的。

　　[网友黄晨灏]:按照增加税收就会增大商品成本的理论，对于商品房加税一定会造成新一轮涨价。请问嘉宾，您怎么看这一论点？您认为，对于商品房征税都有利弊如何呢？

　　【蔡继明】:加税能否造成新一轮涨价以及税收的负担到底是由买方还是由卖方来承担，这个是有多种情况，我们前面已经分析过。

　　[网友湖南女子学院张闻骥]:请问嘉宾，楼市为政府和国家贡献了可观的财政收入，基于此调控力度会不会大打折扣？楼市反弹是不是必然趋势？

　　【蔡继明】:的确，这些年房地产成了地方政府一个重要的收入来源，很多地方政府低价征收农民的土地，通过招拍挂，获得了数以万亿的，一万亿、二万亿，多的时候三万亿，叫土地收入，有的叫土地财政。因此，中央调控房地产的出发点和地方政府的行为、目标有可能是不一致的。中央政府考虑到整个宏观经济健康运行的需要，房地产泡沫过于严重，一旦破灭，会导致整个国民经济大起大落，可能是一场灾难。在这方面，日本以及美国都已经有过这方面的先例。可是地方政府从短期行为出发，它把地价抬高，增加了它的土地收入，建了很多形象工程，也解决了一部分就业，当然这是它的政绩，有助于它升迁。等到这个地方泡沫已经很严重的时候，它可能已经升官升到另外一个地方。所以，每一个地方政府都这样想，都这样做的话，可能就从根本上使中央调控房地产的政策就会变得无效。所以，这位网友提出的问题，就引起我们思考，如何让中央政府的政策目标和地方政府的行为目标一致起来。我们常常说，上有政策下有对策，这不能怪下面有对策。一个好的政策，本身就应该考虑到对策，没有考虑到对策的政策是无效的，也就不能说它是好政策。所以，我们一方面要限制地方政府这种土地财政，减少征地的范围，使得地方政府不要过多依赖土地财政，在这同时，我们应该给地方政府另开辟税源，就是刚才说到的房产税、地产税。有了这样一个地方政府稳定的税收的来源，客观上没有可能，主观上也就没有必要再去征地，再去依赖土地财政。他就可以把他的注意力由过去经营城市现在转变为服务城市，提供更多的公共服务，完善基础设施，这样地价就会上升。一个地方的公共服务好，学校办得好，配套好，那个小区的价格，房价也会上升，因此政府的税收就增加了。

　　住房是什么性质的商品，是调控房地产市场必须解决的问题

　　[网友黄晨灏]:如果把住房认定为必需商品。请问嘉宾，在炒房运行中，谁赚了钱？

　　【蔡继明】:住房到底是一种什么性质的商品，这是我们调控房地产市场必须要解决的问题。过去，我们改革开放前，我们是把住房当作一种福利，就是社会主义的福利，免费居住。当然，得按条件来分配。改革开放之后，住房由福利房一下子变成了商品房，似乎任何福利都不存在了。事实上，住房可以有几种功能，第一，它首先是生活必需品，无论你买房、租房还是享受保障房，人总得有一个立锥之地、立脚之地，到了晚上总得有睡觉的地方，没有这个就不能生存。所以，最基本的居住权是基本的人权之一，它是基本的人权。如果剥夺了一个人的居住权，睡觉的权利，等于剥夺了他的生命。从这一点来说，住房是生活必需品，就好像水、盐、空气，是必要的食品。这是第一种功能。

　　第二种功能，住房又是一种商品，这种商品有质量高的，有质量低的，质量高的，价格就高。对于购买他的人来说，它往往会超过最基本的生存需要，比如我生存需要，我可能有20平米、50平米就够了，但是我想住100平米、200平米，除了卧室之外，还要有书房，还要有会客厅等等，那就变成了商品，有支付能力高的就买大一点的，买大房，支付能力低的就买小房。

　　第三种功能，它是投资品。就是说我买了房子自己不住的话，我可以出租，获得租金。这个租金可以扣除我的购房的成本，购房的利息，房屋的折旧之后，会有一个利润，就是净收入。这就是一个资产收入。

　　第四种功能，就是投机品。买房，我就看准了价格上升，我就把房子买进来，等房子升上去之后就卖出去，它不出租也不自住，这是第四种。

　　其实还有一种要分出来，就是在普通的商品房里面，还有一种奢侈品，豪宅，那就不是一般的收入阶层能够买得起了。就是超出了基本生活需要，超出了改善生活环境的需要，完全是奢侈品，根本甚至不需要，但是为了摆阔气，讲门面，这就是当做奢侈品。

　　既然住房有这么多属性，有这么多功能，有人说政府不管，那就乱套了，有的人就可以手里存着成百套的房子，你连立锥之地都没有，立脚之地都没有，那就剥夺你的生存权利，只要有钱，我就可以侵犯你的基本人权。

　　所以，政府必须对住房进行分类。当然，可以采取行政性的，可以采取市场的，也可以采取法律的。我们这些年调控大蒜、大豆等等这些，都使用过这些手段，有些采用经济手段，包括对粮食，都不能允许它自由地买卖。要允许自由买卖的话，有些人就会饿死。对于住房，我这次提的建议里面有一条，就是要出台住宅法，用法律来调控，把它提到法律的高度，构成规定一个社会成员最基本的权利应该享受最基本的住房保障，这是它的人权。至于这部分通过什么手段来实现？收入太低的给他廉租房，收入达到一定水平的可以租房，收入再高一点的可以去买房。总而言之，不管什么手段，我一定要保证社会全体成员居者有其屋，但是这个屋不一定是产权房，法律要保证这一点。

　　在所有这些住房需求的里面，我们通常要拿出15%是由政府提供的保障房，那就是最低收入阶层，他们按照市场价格买不起房，也租不起房，我们就给他们廉租房，廉租房也不是不交费，交得少，这是15%。另外，剩下50%应该是作为普通的商品房，是满足居住的，自住的商品房。这里面普通的商品房自住的，有一半是产权房，有一半是租的，就要允许25%的人是投资，他买房，他可能买二套，一套自己住，另一套租给别人，也保证了50%的人，它不闲置，只有50%的人有25%是自己买的房，另外25%，一个25%买了后租给别人。还有10%左右是改善性的，就是我不太满足第一套房，我要卖掉，我要买更好的房子，但是我也不投机，我也不投资，我是改善用。这个就是你怎么才能区分这是自住的、这是改善的呢？有这种方法。这个地开盘的时候，招拍挂的时候，先声明这块地是自住房，买了以后，十年内不允许卖。因为你将来拿到的房产证，十年内不许出售，投机的不来买了吧，投资的也不来买了，投资的买来以后不能出租、不能出售，这就限制了另外两类购房的人，只能是自住的。

　　用什么来保证你是改善的呢？改善的房也可以，一开始规定房子的房产证五年内不允许出租，改善不能年年改善，这样就把这一部分就等于是对号入座，最后剩下15%彻底放开，拿出15%的土地来，他愿意盖什么就盖什么，盖别墅、盖皇宫，盖大宅院，我不管，你买十套，你买一整栋，我都不管，房价炒到天上去，跌跌到地下去，我都不管。剩下的15%就炒吧，不要去管它。从供给方面，这就是既有法律的手段，也有行政的手段，更多也是市场。我规定了一个规则，我就让市场去运行，我不去查你是有钱还是没钱，你对号入座，你有钱投机去，我不管你，你没钱买廉租房。所以，政府的土地要分类，规定基本生活的需要去满足，其他的交给市场运行。

　　这就是我对住房是不是商品以及它是什么类型的商品，要做一个细分，也许有助于我们房地产调控的政策更符合实际，更加有效。

　　[网友湖南女子学院张闻骥]:请问嘉宾，楼市为政府和国家贡献了可观的财政收入，基于此调控力度会不会大打折扣？楼市反弹是不是必然趋势？

　　【牛刀】:现在问题不在这里，现在问题很复杂，美国有200多年的历史，中国真正改革开放只有30多年的历史。在这么短的时间内，要走完人家100多年的路子，我们 是很吃力的。但是在这个过程中，我们一定要注意的是什么？土地问题上，千万不要犯错。土地这么乱来，将来要承受很大的代价。不谈以后，就谈现在，中国房价是个大经济泡沫，这是全球一致承认的。到了 这种程度了。这个经济泡沫一过，对国家、对中国经济、对全球经济影响都非常大。现在问题不在这里，现在问题是出在中国的整个经济体制上，它完全是投资拉动的 ，原来最高的时候达到52%，现在是48%。如果哪一年做到这个样子差不多，但是现在三年多、四年多都是这个比例，这是很危险的事情。它是不可持续的。如果一旦爆发经济危机，房价泡沫就会自动破掉，政府就没有办法收拾了。所以一定要注意，任何时候要维护土地的均衡使用，保护 老百姓的利益。

　　【蔡继明】:房价的问题非常复杂，我只是谈了一点自己个人的看法，可能还会得罪一些人，可能跟很多人的观点不一致，仅供大家参考，欢迎大家批评。谢谢大家，晚安！

　　【牛刀】:谢谢强国论坛的网友们，再见。