中国房地产学会副会长陈国强谈新“国五条”与楼市走势 

中国房地产学会副会长陈国强做客人民网强国论坛资料照片　

　　新“国五条”的出台是基于最近楼市的种种异动

　　[陈国强]:人民网强国论坛的各位网友，大家好，很高兴在这里和大家交流有关新“国五条”的话题。

　　[网友我对烟草很了解]:您认为，国务院为何会再次出台了楼市调控“国五条”？

　　[陈国强]:“国五条”的出台实际上和最近一段以来市场的变化和市场的形态有关系，应该说最近以来，不少热点城市楼市出现淡季不淡的局面，尤其是房价出现快速上涨，一些城市非理性的购房行为有所表现。基于最近以来市场的种种异动，或者非理性现象，中央统一部署，对于楼市调控出台了新的五条措施，我想也是对于全年的楼市调控定调，是这样一种情况。

　　[网友杨再昌]:陈教授，是什么力量和北京使楼市再一次响起“涨”声一片？

　　[陈国强]:我的理解，所谓涨声一片，是不是最近以来市场交投活跃，大家热情高涨，房价也出现快速上涨这样一种势头。我想这背后，原因比较复杂，主要是几个方面：首先是行业的市场预期，我们房价市场预期转向乐观、转向积极，它的背后实际上是几个滋生因素。首先是去年全年的行业整体表现，应该说还是超乎方方面面的预期，尤其是下半年以后，行业龙头企业，相关的行业指标都表明，行业的基本面在趋于好转。这个就导致我们市场预期转向比较积极乐观的转化。还有相关的是我们的宏观经济，国民经济的基本面在趋于好转。去年前三个季度，我们国家处于经济持续下行的态势，三季度之后，四季度，实际上相关的经济指标已经很清楚地表明，经济在逐渐趋稳，回升的态势明显，也就是经济的基本面在好转，这些因素，包括国际经济的基本状况也都处在好转的态势当中。这些因素实际上是对于房地产市场一些购房者、消费者，包括我们大多数的开发商，对于后市的变化，都趋于乐观，趋于积极，所以市场的成交量呈现出淡季不淡，而且价格出现快速上涨的一系列的有悖于常规的现象。这种情况当然被一些人士认为是市场给予了比较多的掌声，从行业的健康发展来讲，我想各种变化的确是传递给管理层更多的是担心和担忧。

　　新“国五条”强调了差别化的信贷政策

　　[网友杨再昌]:国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，会对楼市走势形成怎样的实际影响？“新国五条”如何在实际中落实好 ？

　　[陈国强]:新的“国五条”，我想它涉及的内容比较丰富，应该说和之前的已经出台的调控措施相比，可以说是包含了调控的方方面面，所以，尤其是在相关的内容当中，对于下一步的调控提出一些新的要求，有一些新的内容。我觉得，对于引导市场预期，遏制近期以来市场的一些异动，或者说过热的情形，肯定可以起到一个积极的作用。但是，它的效应的发挥，首先是需要更长的时间来消化，来落实，另外也有待于我们地方，实际上调控政策是由中央统一来部署，但是，具体的执行者、实际的执行主体是地方政府，所以，也有赖于地方政府如何来使得这些新的要求能够很好地落实，能够很好地落地。当然，“国五条”应该说从执行的操作的层面还是有待于各地相关的部门出台一些执行细则，这样对于政策效应的发挥才能够有保证。

　　[网友指甲油油油]:这次国务院常务会议并未涉及具体信贷政策，您怎么看？

　　[陈国强]:信贷政策在“国五条”里面没有具体体现，但是强调差别化的信贷政策，这个原则是强调了。“国五条”里面没有涉及到二套房贷的相关内容，但是，并不意味着接下来调控的一些执行细则，或者说未来如果市场的变化仍然向着让管理层担心或者说这样的情形出现，差别化的信贷政策，过去我们要求的，像对二套房的首付六成，利率上浮10%这样一个尺度，有可能会进一步趋严。所以，新“国五条”里面，尽管没有涉及，但是并不意味着接下来这个信贷政策就没有变化。首先是需要明确接下来的细则的出台，另外一个也还要看市场的演变情况。

　楼市调控的基本目的是促使房价以比较温和的形式上涨

　　[网友杨再昌]:陈教授，从长远看，中国房地产会出现怎样的变化，房价上涨过快会持续多久， 限购措施能落实吗？

　　[陈国强]:房价演变的趋势，我觉得在几个前提没有发生根本变化的情况之下，房价上涨的趋势恐怕难以改变。哪两个前提呢？一个是我们快速城镇化的进程基本完成之前，我们现在全国的城市化率是50%出头一点，应该说，这和国外成熟市场国家，或者说已经完成城镇化进程的国家相比，我们需要走的路还比较长，我们55%以内的城市化率，要达到75%、80%这样的城市化率，我们要走的路可能还有20年以上。

　　另外，我们多数城市的城镇居民的住房问题，应该说，到目前为止，多数还没有解决，或者说没有完全解决。应该说只有少数起步比较早，市场化率比较健康，少数城市基本住房问题初步解决，但是对于全国来说，我想我们的城镇住房问题恐怕还是任重道远。

　　这两个问题在没有完成之前，或者没有基本完成之前，房价整体上上涨的态势，这样一个趋势，恐怕是难以改变。我想我们调控的种种努力，基本的目的就是要促使房价的上涨以比较温和的形式，温和的涨幅，来实现既满足城镇居民的住房需求，同时，又要促使我们行业能够平稳健康发展，特别是房价的涨幅，保持在一个相对合理的水平里面，相对合理的区间，这个是我们调控的一个基本目的、基本的要求。

　　全面上涨还有多久，刚才基本上间接回答了，它有赖于两个前提，一个是城镇化，过20年还是过多长时间，可以初步基本完成。另外一个就是城镇居民的住房问题，我们解决到什么程度，是不是能够基本解决，住有所居的问题已经基本可以划句号。如果这两个问题没有解决好，或者还没有到划句号的阶段，我想房价上涨这样一个问题，我们可能都是需要面对的一个现实。

　　限购的问题，我想相关的政策是中央统一制定出台，但是，哪个城市要纳入到限购范围，除了直辖市、计划单列市、省会城市之外，其他的一些地级市是否纳入限购的范围，这个主要还是由本级政府来确定。相关之内，限购的区域以及限购的住房类型，以及购房资格的具体要求，实际上都是由地方来确定的。所以，限购政策的落实，我想它的执行主体是地方政府，所以，限购这张特殊的调控政策能否落实，它的政策效应能否有效地发挥，更多的还是依赖于地方政府，它如何来执行落实中央的要求，落实的程度怎么样，掌握的尺度怎么样，尺度宽一些还是松一些，执行的认真一些还是松懈一些，这些都会关系到限购政策的效应。

　　[网友大漠沙海]:我是一个要买房的普通市民，就有一个问题问您，请问，房价应该如何去与收入平衡？

　　[陈国强]:如果我们关注一下2010年“国十条”出台以来的将近三年的调控过程，我们可以看到，如果我们以相关年份的新建商品住房的成交均价来观察，最近几年，2010年、2011年、2012年，最近几年的新建住房成交均价涨幅应该说是基本上处在5%到8%这样一个上涨的幅度，这个数据如果我们和相关年份的GDP的增长幅度，以及城镇居民收入增长的幅度相比，应该是双低于，房价的涨幅双低于这个数据。这个调控以来，尽管大家对于这个调控的效果、调控有效无效、调控的成效如何，有各种质疑或者说有不同的评价，但是从这样的指标来观察，应该说最近三年，房价的涨幅，和调控之前曾经出现过我们面临过的年度的成交均价涨幅超过20%甚至更高的情况相比，应该说已经大大缓和了，它的涨幅是比较温和的，而且也是市场各个方面比较容易接受的结果。所以，我想未来我们如果单以这样一个指标来观察，如果我们年度新建商品房的成交均价能够控制在比如仍然是5%、8%这样一个区间，和我们城镇居民的人均收入的增长的指标，以及年度的GDP的增长指标相比，如果是房价涨幅略低于这两个指标，我觉得这个无论是政府还是我们开发商、购房者，我想恐怕都是乐于见到的一个结果。当然，这个目标的实现还是有赖于很多的条件，需要我们各方面共同努力。