中国房地产学会副会长陈国强谈新“国五条”与楼市走势 【2】

中国房地产学会副会长陈国强做客人民网强国论坛资料照片

　　房地产调控需要正视相关的财税制度

　　[网友琴江对语]:有一种说法，因中国经济的快速发展和城市化进程加快形成房地产市场需求非常大，政府目前公布的社会保障房建设和住宅供地计划的绝对数看似很大，但据往常经验和地方政府推高地价利益冲动，上述两项计划可能远不能满足实际需求， 调控效果因此而不如预期。您如何看这一论断？

　　[陈国强]:我们在房地产调控当中的确需要正视目前的财税制度安排之下，对地方政府来说，土地出让收益应该是我们地方政府非常重要的一个地方税收的收入来源。这种局面决定了地方政府在抑制高房价、抑制高地价这样一个问题上面，它是处在一个两难的境地。一方面中央要求要遏制房价的过快上涨，另外一方面地方政府对于通过土地出让获得土地收益又有一个本能的冲动。两者之间是存在必然的矛盾。如何来平衡两者之间的关系，对于地方政府来说，的确是一个更大的考验。从最近这些年的房地产的调控来说，我觉得多数地方政府在这个问题上面，在这个方面交出的答卷应该是差强人意的，实际的表现和我们购房者，和我们城镇居民的预期、期望相比应该说差距是明显的。

　　[网友一天一地一广仔]:嘉宾，房产税的作用到底是什么，其实富人都不在乎，要紧的是“房多多”、“ 户多多”不见被主动查处。有人说“房价跌不是地产调控的结果，跌得慢才是调控 的结果”，你怎么看？

　　[陈国强]:实际上现在虽然出现了一些局部的区域，或者说一些个别的楼盘，价格的确在一些特定的背景之下的确有下跌，但是如果以年度的成交价格来看，应该说，绝大多数的城市，仍然处在上涨，房价的涨幅和调控之前是缓和了许多。过去房价的上涨势头和现在调控之后房价比较温和的上涨相比，应该说，这种局面也应该有所改观，但是，出现房价的绝对下跌的案例还是比较少见，除了像温州、鄂尔多斯等等一些特殊的区域还有一些城市出现房价的下跌。对于近三年来的房地产调控，我想评判它的调控的成效，可能我们需要更多的耐心、更长的时间，相关的政策的落实，它的效应的显现需要更长的时间。所以，我觉得，我们对于某项政策的效应的判断还是要保持理性，要多一分耐心，这样才有可能通过一个较长的时段来观察、评判它的效应，这样才能够更客观一点。

　　“10年之后房价将会翻10倍”的说法是伪命题

　　[网友黄晨灏]:几天前，有人在媒体上说，10年之后房价将会翻10倍。请问嘉宾，这个说法靠谱吗？

　　[陈国强]:这个问题我觉得是一个伪问题，没有讨论的意义。实际上房价上涨，里面影响的因素太多了。过去我们看到的中国多数城市房价的快速上涨，其中有一个很重要的背景，实际上和我们过去若干年流动性充裕这个因素是分不开的。房价的上涨也有人把它解读为是一种货币现象，我们表面看到的是房价的年度上涨多少多少，但是实际上是背后伴随着货币的贬值出现的，现在价值一百万的房产，在若干年前，可能当初买入的时候是50万，甚至更低，但是，随着货币的持续大量的发行，币值在发生贬值。所以，探讨未来十年房价涨多少，或者涨多少倍，我觉得首先要明确，就是在什么样的一个前提之下来探讨这个问题。如果我们面对的是一个快速的通货膨胀的特殊背景，讨论它的涨几倍，涨多少倍，就没有实际意义了。所以，观察讨论房价问题，我们需要从更多的视角来看，不能简单地就房地产来讨论房地产，或者就房价来讨论房价。那样的话，可能会把这个问题简单化。

　　[网友一天一地一广仔]:请问嘉宾，你怎么看现在的“空置房”和“空城”问题？由于户口门槛等问题， 外来农民工在很大程度上不能转变为城市人口，而今后“以房养老”有多大可行性 ？

　　[陈国强]:的确存在这种现象，但是我想可能还是有这样的空城或者空置房，应该说在北京、上海和一些重要城市，不同程度地存在。我觉得从政府管理的角度，要设法出台相关的措施，要让这些空置房源能够进入市场，无论是出售还是出租，让这些原本空置的房源能够成为缓解城市居民居住问题，无论是出售的方式还是出租的方式，我觉得这是我们需要努力的一个方向。如果一个城市存在明显的或者过量的空置现象，我觉得这个是对住房资源的一个浪费。所以无论是通过征收房产税还是通过其他的税收手段，应该设法把这些空置房源，促使他们进入市场，为需要住房的人群提供有效的房源，增加房源，我觉得这是一个基本的取向。

　　新“国五条”里面有一条保障房里面有一个相关的要求，提出在年底前，对地级以上城市，要把符合条件的外来务工人员纳入保障范围。我觉得这也是和我们中央最近提出来的新城镇化的基本方向是一致的。如果未来外来务工人员在当地，比如说已经有长期固定工作，如果这样的人群不能够享受当地的住房保障政策，未来的新型城镇化就会大打折扣。如何让外来务工人员能够在一个城市里面安居，能不能让他享受城市的相关社保，我觉得这是一个很基本的条件。所以，居住的问题，非本地户籍人群，将来能否被纳入到当地的住房保障范围，我觉得这是一个很基本的政策安排。

　　新“国五条”的相关内容主要是解决安居问题

　　[网友一天一地一广仔]:请问嘉宾，和过去相比，“新国五条”和“新型城镇化”有什么关系？

　　[陈国强]:我刚才提到的，实际上对于非本地户籍的外来务工人员能否纳入当地的住房保障范围，这是一个非常重要的方面。实际上主要考虑的是它的未来的安居的问题、居住的问题。其他方面，它的教育资源、医疗资源或者相关的城市的其他资源能否向这些人群开放，或者让他们享受和当地户籍人群同样的待遇，这是综合配套改革的问题，将来也是推动新型城镇化里面必须考虑或者说必须解决的问题。新“国五条”里面相关的，我想主要还是解决居住的问题，或者安居的问题。这个方面，我想对于不同的人群可以找到不同的渠道。比如北京户籍的人群如果在北京获得比较好的发展，当然可以通过购买商品房的渠道解决自己住的问题，对于他的收入水平一般，但是他在北京已经有长期稳定工作，我想符合北京的相关条件，毫无疑问，他也应该被纳入当地住房保障的范围，这个对于解决他的居住问题是一个最基本的渠道、一个途径。

　　[网友买不起房子啊]:陈教授，新“国五条”将中国房地产带向何方 ？

　　[陈国强]:新“国五条”当然是和近三年来出台的一系列的调控，从调控大的政策方向，从调控的基调，从调控的政策取向来说是一致的，当然，五条当中也有一些新的提法、一些新的要求，我相信，这些政策的出台，实际上能否得到好的执行，能否发挥它的应有的政策效应，还是有很多前提。首先，我觉得是里面比较关键的一个环节，是我们地方政府，作为调控政策的执行主体，能否把中央统一的调控要求能够落实贯彻，执行当中不走形、不变样，特别是有关的政策还需要持续的贯彻落实，在这样一些条件之下，我想通过不同市场主体的共同努力，我想可以获得比较好的政策效果，可以实现我们调控政策的初衷。也不要把新“国五条”单列出来，和之前的“国十条”、新“国八条”等等区别开来，我觉得不是的，基本的政策路径、政策基调、政策方向是一致的，这个当中算是一个重要的节点，它的作用、它的使命、它的未来对行业的影响，我相信都是和之前出台的政策实际上都是分不开的。

　　[陈国强]:各位网友，下次再见！