分享到人人
分享到QQ空间
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强做客强国论坛资料照片
房产市场能否出现反弹现象仍有待考量
[网友纸醉金弥]:随着细则陆续颁布，预计今后一段时间房产市场将明显遇冷，房价涨势也会有所缓解，这种现象会不会造成房产市场出现反弹的趋势？
【陈国强】:将来市场会不会出现反弹，我觉得取决于很多内外部的因素。每次调控之后，像前一轮调控，2010年以来，从2010年初到2011年、2012年市场的变化，大家曾经经历过，中间像北京不少热点区域，价格出现比较明显的回调。但是，2012年，特别是年中六七月份之后，市场出现比较普遍的回暖，这个市场的反弹回暖取决于很多因素。既有行业自身内部的因素，也有外部的宏观经济面，其他一些政策的微调，特别是信贷政策的微调，以及经济的基本面出现一些变化，比如去年四季度，经济下行的势头受到遏制，呈现平稳回升的态势，这些实际上都会对楼市带来直接间接的影响，包括去年十八大召开之后，一系列政策面的利好，实际上也会对房地产行业产生影响。所以，未来会不会出现市场的暂时的反弹，反弹我们也可以理解为成交量的恢复，也可以理解为价格由下降到上涨的变化，我觉得这种可能性是存在的，关键是未来的一些内部外的环境、条件方面有没有明显变化，甚至逆转，影响到市场的预期。所以，这种可能性是存在的。既有内部的，比如说市场供求关系的因素，也有其他的外部的一些因素的影响。这里面一个很关键的因素就是货币政策的调整或者信贷政策的宽与紧，对于这个行业来说会起到很敏感的影响。
[网友忆清秋]:个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。您认为20%个税的征收将对整体楼市产生影响？
【陈国强】:这个影响是多方面的。税收政策和个税这一项政策和房产税是有相似的一个中长期效果，我觉得对于市场的长期预期来说会有一个比较明确的引导。也就是过去通过低买高卖，获取这种高额差价来实现房产投资的高收益，在目前的20%个税这样一个环境之下，它的收益会受到明显挤压。未来对于即便没有出台限购的城市，个税如果将来严格征收，对于房产投资的预期，肯定会可以起到比较明显的引导，降低大家对于房产投资的预期，减少房产投资行为。但是，也需要看到，20%个税或者把它称为个税新政，它的征收手段可以成为一种在交易环节的税种，和之前市场对于保有环节房产税的扩大试点，实际上是有更高的期待。现在仍是交易环节的税种，所以对于市场来说，它也有正面效应，有积极引导，同时也存在负面的政策效应的可能性。比如，新个税政策的出台，有可能助推二手房的房价，尤其处在卖方市场情况之下，卖方很容易把税负转嫁到下家，另外一个，它也可能会导致二手房交易量的下滑。因为交易成本明显提高了，对于二手房未来的增加量，尤其像北京这样，二手房现在占主体，二手房的成交规模超过一手房的市场，二手房市场成交量的下滑，就必然会把部分市场的需求压力转移到新房，所以对新房市场来说会增加供应的压力，就是会加剧市场的供求矛盾等等。另外，现在个税新政的实施，实际上是也还面临一系列的征管方面的现实困难。所以，这项税，个税的征收，对于楼市整体影响，我觉得既要看到它的积极面的影响，同时也要关注到它的负面的作用、负面的效应。
税务局、住建部等主管部门共同协商个税细则将有利于政策的针对性
[网友好想去旅游]:一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长，对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握，核实房屋原值有一定难度，20%个税的征收也变的扑朔迷离，请问嘉宾，对“20%个税”政策该如何执行才能确保政策的有效性？
【陈国强】:对于最近这些年成交的商品房来说，房屋信息系统买进的成交价格，包括后续如果发生买卖关系，相关的数据、相关的信息，对于省会以上城市这种信息已经是建立起来的。但是在之前，比如房改房或者特殊的产权性质的房源，他们的房屋原值恐怕就比较难以去核定。前面有一个问题提到过，就是执行里面会遇到一系列的现实的困难。我觉得，对于个税新政来说，的确，应该建议，我认为应该建议我们的税务主管部门，像税务总局、财政部，包括住建部，一起协商一个对策，这样的话才方便20%个税这样一个政策将来能够比较好地落地，得到比较好的执行，否则，由地方来制定相关的细则，恐怕存在一些现实的困难，还是由相关主管部门共同协商一个针对性的措施，可能更现实一些。
未来房产市场的趋势或变化是可以预期的
[网友不关注]:“国五条”地方细则期限将到，各地将陆续出台调控细则。您认为，预计未来市场表现如何？
【陈国强】:随着各地细则的出台，对于未来市场来说，整个趋势或者变化可以预期的，首先是市场的成交量和从国五条到地方细则落地这中间实际上是一个政策真空区，我们看到了一些市场比较扭曲的现象，或者是一些市场乱象，比如说集中交易过户，以及各地都出现不同程度的离婚案例激增的现象，我觉得在地方落地之后会逐渐地回归到一个比较常态化。同时市场成交量可以判断，和前一段相比，像北京3月份二手房网签量现在已经超过三万套了，整个月有可能超过4万套，新房3月份单月差不多可能达到两万套这样一个规模，所以，3月份实际可以成交的新房和二手房可能会达到6万套，可以说是一个新高，2010年以来的新高。伴随着这一轮调控细则的落地，这种成交量爆增的情况，不可避免地成交量的下滑可能会面临。二季度、三季度，在成交量方面，会有比较明显的变化。是不是在年内或者说四季度市场能够重新达成一种均衡，或者说恢复到一个平稳的状态，还需要继续观察。但是，接下来，毫无疑问，各地的成交量会出现比较大的下滑或者下跌。至于会不会传导到价格，会不会出现价格的明显下跌，现在还不清楚，但是成交量的变化，这恐怕是接下来会很明显反映出来。
【顾云昌】:首先谈谈细则。总体细则要比预期得宽松，就是没有像人们预料的那样那么紧。因为全社会对房地产个人所得税的问题反映最强烈，从地方出台的细则看，基本上口径是国家的口径，这也是难怪，因为国家的细则没有更多的详细的办法如何征个人所得税，对个人所得税的征收，这方面还没有具体到如何收。所以，人们判断就是整个市场没有像预料的那么强烈。这一步出台以后，下一步马上就会造成二手房市场可能出现一个阶段的观望，出现市场的空旷期，政策的空旷期，二手房市场买家和卖家可能都会出现观望。同时，由于前一阶段二手房市场的需求和买卖的大爆发，可能交易的都去交易了，所以也会造成下一阶段交易的清淡，这是能看得到的市场的表现。但是，总体说，今年整个房地产市场还是保持相对稳定，交易量的相对稳定和房价的相对稳定，因为地方政府纷纷出台了对房价的控制目标，也就是说，保持基本稳定，即使房价涨，也不会超过人均可支配收入，有的和GDP挂钩，有的和物价指数挂钩，房价的涨幅低于人均可支配收入的增长，保持房价涨幅不会过快涨幅的阶段当中。北京市提出来要使自住型改善型的房价下降，别的城市都是房价稳定，控制房价上涨。所以，从市场的总体情况来看，本来的走势，以及政府对调控的目标来看，我觉得下一步可能在二手房市场出现短期的观望，从而慢慢进入一个相对平稳的发展阶段。一手房市场会保持原来的发展态势，也就是说，我原来预测的今年上半年可能是交易量和房价可能会出现往上走的趋势，特别是重点城市交易量上升很快，房价也是稳中有升，下半年可能房价相对平稳，什么原因呢？一个是从去年四季度到今年一季度，交易量稳升，一般交易量和房价往往是呈正比的，也就是我们压抑了将近三年的需求，特别是刚性需求集中释放，释放到一定时候，最大的释放能量恐怕在这个阶段已经出来了，可能下半年释放的能量比去年四季度和今年一季度要小，这是从需求能量的释放。第二方面就是供应，今年一季度，特别是一二月份，三月份需求交易的量大幅度提升，和大城市房价的态势是和供应有关系，因为今年上半年开发商购买的土地数量是大幅度下降的，也就是上半年的土地市场很冷静，这样土地市场冷静必然导致今年上半年开盘的数量不是很多，也就是说这里有个时间差，楼市开始走热，但是供应量没有跟上，所以今年上半年楼市往上升。下半年为什么走稳呢？我觉得主要的第一个是需求方面的释放，可能有阶段性的问题，下半年可能释放的能量没有那么大，再加上我们的新政出台以后，对投资投机需求的进一步遏制，对楼市需求有所遏制，特别是二套房贷等等，限购城市的限购执行力度的强化，都可能遏制需求的过快增长。同时，去年下半年开始，有些楼盘，有些开发商，有些地方，买地已经开始热起来，特别是热点城市。去年下半年买的地，可能下半年一些土地进入市场，就是供应量放大，也就是下半年供应量放大，需求相对稳定，导致下半年的房价和整个的楼市相对稳定。所以，我仍然坚持我去年底的判断，今年的楼市总体上可能会好于2012年，无论是投资增长还是销售的增长，但是也不会有太大的爆发。上半年可能高一点，后半年稳定一点，大概这样一种态势。
【陈国强】:很高兴今天和人民网强国论坛的网友一起交流最近各地出台国五条地方细则这样一个话题，现在已经陆续有20来个地方政府公布细则，实际上还有更多的城市，细则的出台还在路上，或者陆续会看到更多的城市出台这个措施，我们也一起保持关注后续的细则的出台以及后续的执行。谢谢大家。
【顾云昌】:感谢大家关注，再见！
 |
